Le concept de la « maison gratuite » ou à 1 euro a fait le tour du monde, notamment avec des initiatives en Italie ou dans le nord de la France. En Belgique, la situation est plus complexe. Si l’idée de sauver une bâtisse de la ruine pour zéro euro est séduisante, la législation belge encadre strictement la propriété.
1. La réalité juridique : Le « don » n’existe pas vraiment
En Belgique, la passation d’un bien immobilier est toujours soumise à un acte notarié. Même si un propriétaire souhaitait vous « donner » sa maison :
- Les droits d’enregistrement : L’État belge perçoit une taxe sur la valeur vénale du bien. Même si le prix d’achat est de 0 €, l’administration fiscale estimera la valeur de la maison et vous réclamera des droits (allant de 3 % à 12,5 % selon la région et votre situation).
- Les frais de notaire : Les honoraires et frais administratifs restent à la charge de l’acquéreur.
- La donation : S’il s’agit d’une donation pure, les droits de donation s’appliquent, et ils peuvent être très élevés si vous n’avez pas de lien de parenté avec le donateur.
2. Les « biens sans maître » et l’État
Lorsqu’une maison est réellement abandonnée (propriétaire décédé sans héritiers), elle devient un bien en déshérence.
Contrairement à une idée reçue, ces maisons ne sont pas « à prendre ». Elles reviennent automatiquement à l’État belge.
L’État, via l’Administration de la TVA, de l’Enregistrement et des Domaines, finit généralement par les mettre en vente publique sur des plateformes comme Biddit. L’objectif est de renflouer les caisses publiques, pas de céder le patrimoine gratuitement.
3. Les alternatives pour payer (presque) rien
Si le don pur est un mythe, il existe des moyens d’acquérir des biens à des prix dérisoires, sous conditions :
Les ventes aux enchères (Biddit)
C’est le moyen le plus courant pour trouver des maisons délabrées ou saisies. Les mises à prix commencent parfois très bas, mais la concurrence peut faire grimper les enchères.
Le bail emphytéotique
Certaines communes ou associations proposent des bâtiments via un bail de très longue durée (27 à 99 ans). Vous n’êtes pas propriétaire du sol, mais vous jouissez du bâtiment pour un « canon » (loyer) symbolique, à condition de le rénover entièrement.
Les programmes de revitalisation urbaine
Certaines villes wallonnes ou bruxelloises luttent contre les chancres urbains. Elles peuvent imposer des amendes de déchéance aux propriétaires qui laissent leurs biens à l’abandon, ce qui force parfois ces derniers à vendre « pour une bouchée de pain » à des acquéreurs prêts à rénover rapidement.
Les pièges à éviter avant de se lancer
Avant de vouloir récupérer une maison abandonnée, gardez en tête ce tableau des coûts cachés :
| Type de frais | Impact financier | Note |
| Rénovation énergétique | Très élevé | Les normes PEB deviennent de plus en plus strictes en Belgique. |
| Passif fiscal | Modéré | Vérifiez si des arriérés de précompte immobilier sont liés au bien. |
| Insalubrité | Risqué | Une maison abandonnée peut faire l’objet d’un arrêté d’inhabitabilité. |
| Dépollution | Variable | Présence fréquente d’amiante dans les vieilles bâtisses belges. |
Comment trouver ces biens ?
Si vous êtes prêt à relever le défi, ne cherchez pas des annonces « à donner », mais surveillez plutôt :
- Le site Biddit.be : La référence pour les ventes notariales.
- Le cadastre : Si vous repérez une maison abandonnée, vous pouvez demander l’identité du propriétaire (sous conditions) pour lui faire une offre directe.
- Les inventaires communaux : Certaines communes listent les bâtiments inoccupés.
